Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Geçerlilik ve Tapu Tescil Davası

Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde yapılır. Ancak taraflar satışı hemen gerçekleştiremiyorsa, örneğin bina henüz tamamlanmamışsa veya bedel taksitle ödenecekse, ileride satış yapılacağını taahhüt eden bir satış vaadi sözleşmesi yapabilir.

Geçerlilik şartı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı olarak yapılan, yani yalnızca tarafların imzaladığı sözleşmeler geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu talep edilemez; ancak ödenen bedelin iadesi istenebilir.

Tapuya şerh

Satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, alıcıyı önemli ölçüde korur. Şerh sayesinde satıcı taşınmazı başkasına satarsa veya taşınmaz haczedilirse, alıcının hakkı sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. Şerh, beş yıl süreyle geçerlidir.

Satıcı tapu vermezse

Alıcı, kendi borcunu yerine getirdiyse veya getirmeye hazırsa, satıcı tapuyu devretmekten kaçındığında tapu iptal ve tescil davası açabilir. Mahkeme davayı kabul ederse taşınmaz doğrudan alıcı adına tescil edilir. Dava, sözleşmenin ifa edilebilir hâle geldiği tarihten itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir. Alıcı taşınmazı teslim almış ve kullanıyorsa, uygulamada zamanaşımı itirazı dinlenmeyebilir.

Dikkat edilecekler

• Taşınmazın tapu kaydı, takyidatları ve imar durumu önceden incelenmeli
• Ödemeler banka aracılığıyla ve açıklamalı yapılmalı
• Teslim tarihi ve gecikme cezası açıkça belirlenmeli

Daire alırken tapudaki ibarelerin ne anlama geldiğini kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazımızda açıkladık.